就像疫情的发生让人无法预料一样，如今的楼市走势也同样让人难以预判。以往行至年中，基于对前半场的数据研究和市场表现，行业人士对下半年楼市走势的研判，准确率常常八九不离十。而今年来，即便已经踩着“金九银十”节点，对于后市行情，很多人仍旧难以轻下断言。究其原因，瞬息万变的政策环境，让楼市走向变化难测。

聚焦到惠州，受益于周边城市收紧的限购政策，以及都市圈建设的利好政策叠加影响，很多人在不断攀升的成交数据之中，选择乐观地看待本地市场。但经验告诉我们，当楼市板块轮动加剧，如果只是选择性地接收“正面消息”，容易误判楼市行情。尤其，当监管部门预期严控房企债务融资；当本地市场坚持调控不放松，持续强化资金监管制度；当下半年新品扎堆供应，市场供应持续激增……惠州楼市跟随政策风向，暗藏变数。

8月份，惠州新房成交一路走高。 惠州日报记者周楠 摄

市场现状

本外地购买力加速入场

当前的惠州楼市，如果用一个词来形容，可能只有“火热”最贴切。在粤港澳大湾区的大背景下，前有广、深都市圈建设利好，后有深莞最严调控政策加持，惠州楼市在外溢购买力的助攻下，成交一路走高。据惠州中原地产统计数据显示，8月惠州市(四区三县)新建商品住宅网签22177套、233.35万平方米，环比分别上涨34.69%、33.83%，同比去年增长了102.31%。

其中，临深、临莞区域持续升温，尤其是惠阳、仲恺等片区的热点楼盘，吸引了大批深圳、东莞购房者的青睐，在区域内的任何一个热点楼盘，停车场都几乎被“粤B”和“粤S”的车辆霸场。在外溢购买力的追捧下，很多热点楼盘出现卖断货的情况。特别是仲恺片区，从5、6月份的卖不动，佣金奖励高达7、8个点，到7月份以来的不够卖，行情急速转变，让人措手不及。

外溢购买力的汹涌而至，也推高了本地购房群体的入场热情。在最近亮相的几个惠城区楼盘现场，无论是营销中心、样板房开放，还是论坛造势活动，不分周末与工作日，都聚满了闻讯而来的购房者。

在时代风华，一位三栋村村民告诉记者，原本自己有自建房，没考虑过买房，但如今看到惠州楼市发展势头如此迅猛，加之家里也有些闲钱，就动了买房的念头，“以后孩子结婚可以用，孩子不用的话，当做投资也不错。”

在华贸开设展厅的金地招商中交·未来理想，自设展以来，基本上每天都有30~40余批的市民登记了解。刚刚登记完成的肖女士告诉记者，自己打算转出去保利山水城的三居室，换购一套金山新城的楼盘。

“以前买房就挑选景观环境好的，没有考虑是不是热点片区，有没有升值空间。对比了几年来各区域的行情变化，发现买房不仅要买环境，还要买未来。”肖女士称，周边城市限购后，几个外地的朋友都来到惠州买房，而且首选金山新城片区，“听他们说得多了，我也有点动心，觉得要跟随大环境，换一套热点区域的楼盘。”

调控动向

房企债务融资严控预期增加

于楼市而言，无论是房企布局运维，还是购房者投资置业，如果只看到一城一池的短期利好之中，而枉顾外部环境的变化，则极有可能让自己陷于被动，与最初的目标背道而驰。就惠州楼市而言，无论是规划预期，还是市场信心，都足以撑得起“预期乐观”的断言。但如果放眼外部的行情变化，会发现这种乐观背后，暗藏变数。

8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

座谈会释放的信息暗合了前段时间的房企融资新规传闻。据业界传闻，为控制房地产企业有息债务增长，监管部门出台新规，对房企按照“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

分析人士指出，座谈会虽未提及“三道红线”，但其释放的重大信号是房企融资端，对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则，也证明房企融资从严管控并不是空穴来风。

“房企融资从严管控，无疑给‘高杠杆’的房企泼了一盆冷水。”一位业内人士认为，在过去很多年，依赖高杠杆融资，敢于冒险的激进派房企“空手套白狼”，实现了快速扩张和裂变，而那些老老实实发展的企业，却难有很好的发展机会，“房企融资一旦从严管控，过于激进的房企将受到融资限制，只能放慢扩张步伐。而产品有竞争力、财务稳健的企业，也将迎来更加宽阔的发展空间。”

谨慎乐观

优惠潮将在第四季度到来

不了解的购房者或许会有疑问，堵住了房企债务融资漏洞是好事，对楼市行情会产生什么影响呢？

上述业内人士认为，房企融资渠道受限，最直接的影响或许会触发一波降价优惠潮和项目转让潮。

“一般来说，房企来钱的渠道就是卖房和融资。当融资大门关闭，那些没有央企背景、前期又囤了不少地块的民营房企，迫于资金压力，可能会选择降价卖房或者转让项目。但由于地方政府对降价卖房的制约，所以大概率上会出现打包卖项目或卖股权的热潮。”该人士分析称，受限于资金压力，一大批房企拿地或许也会更为谨慎，“拿地热情消减，土地溢价率得到控制，房价也就得到了控制。”

据了解，近几年预期不断向好的惠州市场，也吸引了全国一线品牌房企的扎堆进驻。在记者此前统计的58家入惠百强房企名单中，有不少是在短短几年内快速扩张，实现一城多盘布局的房企。正所谓牵一发而动全身。当集团总部的融资渠道受限，波及到区域公司，自然也会出现资金链收紧的情况。

而在此之外，根据惠州实施的商品房预售资金监管办法，要求预售资金需在对应楼栋具备自主办证条件后，才能解除监管。这项为保护购房者合法权益，促进市场稳定健康发展的规定，也在很大程度上限制了房企的资金使用，增加了房企的资金压力。

因此，未来惠州市场极有可能会出现这样的情况：对依赖高杠杆融资的激进房企来说，对外融资无门，对内降价受限，好不容易卖出了房子，还不能拿回全额，生存压力会越来越大！而对那些自有资金充裕、财务状况稳健的房企来说，只要做好产品，就不存在太大的生存考验。

“对于急着入场的购房者来说，我建议等到第四季度再看看。”上述业内人士继而认为，一般年末是房企支付各项费用的节点，也是冲刺业绩的关键时期，身负融资和资金压力，很多房企会选择大幅的优惠促销来快速变现，“另外，受疫情影响，全年的新增供应会集中在下半年入市。在激烈竞争中，选择让利促销的楼盘也会增加。”