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土地供应日趋减少 开发商拿地欲望却在高涨

房地产门户-房博士 |2016年06月24日 09:46:42|来源:南方都市报
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[提要] 江北核心区土地供应多年为零,此前不被关注的三环外、水口及下角片区地块价值被重估

从土地三次底价挂牌无人竞拍到多家房企哄抢溢价出让,仅仅过了8个月,惠州楼市的基本面已经完全逆转,此前以价换量去库存的局面已经变成了房价快速上涨依然供不应求。上述客观事实完全颠覆了开发商对惠州市场的认知,于是开发商在土地市场上又开始了新一轮的竞争,无可争议的事实是惠州的土地价格已经进入快速上涨时代。一方面是土地供应的日趋减少,江北核心区土地供应多年为零,而另外一方面则是开发商对惠州楼市接下来的预期开始走高,希望在惠州市场上有更多作为。

中心城区的土地供应日趋紧张已经是不争的事实,未来在江北、麦地中心区新项目将主要是以城市更新或者三旧改造为主。

区域之间因为快速轨道交通导致空间距离缩小,以致土地价格升值,在未来将会常态化。

一方面是惠州市场的向好,另一方面则是企业本身在惠州的土地储备严重不足,而且企业也要解决其在惠州的持续生存发展问题。

案例

1

隆生地产水口拍下地王

溢价84%,103轮竞价,隆生地产以4.18亿元总价竞得惠州水口皇冠假日酒店附近7.23万平方米的商住地。这也是年后至今惠州市范围内拍出的最高总价地块,也是隆生继2007年金山湖一号小区、2014年金山湖地块后,第三次拿下地王项目,也间接创造了迄今为止的水口地块总价纪录。隆生地产相关负责人在受访时称,拿地属于企业正常的发展战略需要。

公开资料显示,上述地块占地总面积7.23万平米,总规划建筑总面积为18万平方米,其中商业建筑面积为54268平方米。挂牌文件显示目前地块权利清晰,安置补偿落实到位,具备动工开发所必须的其他基本条件。地块周边有合生上观国际鸿顺橙果 鸿升世纪东方城等小区,具备潜在的消费力和人流量,区域内几乎没有其他大型购物商场。

2

海伦堡下角溢价拿地

溢价3100万以2.55亿元总价成交,5月底惠州海伦堡溢价拿下惠州下角江南一宗7万平方米的临江地块。这是迄今为止惠州下角片区成交总价最贵的商服用地,折合楼面地价为1210元/平方米。业界观察人士称,地块有资源优势,而且楼面地价在可承受的范围内,结合周边楼盘的售价,临江地块未来溢价空间明显。

国土局挂牌信息显示,本次出让的地块位处惠城区江南片区,具体位置处于下角小中堂二路与滨江西一路的交会处(在东鸿基银河湾对面)。地块有部分东江江景资源做依托,在下角有相对的优势。此前下角片区一直是城区房地产市场的盲点,诸多负面因素导致了开发商对该片区的抵触,此前该地块挂牌两年内三次流拍。

3

大亚湾村企合作地块溢价334%成交

一宗大亚湾西区村企合作项目,基本上属于定向出让的地块遭到哄抢,在经过长达6小时,近400轮的网上报价后,大亚湾西区优质商住地块最终被惠州市金科年投资发展有限公司“艰难”地收入囊中,成交价为2.508亿元,超出起拍价1.93亿元,溢价达到334%.

地块起拍价为5780万元,经计算,该宗地块的地面价为9570元/㎡,楼面价为2900元/㎡.值得一提的是,这也是今年大亚湾第4宗成交价格超过亿元的地块,第2宗产生高溢价的商住地。

需注意的是,该宗地块为村企合作用地,竞得人需返还近5300平方米的商住物业给大亚湾西区上田村民小组。另外,地块中有近8000平方米的三旧改造地,须与村小组进行合作建房,承担清拆和建设的费用,作为对竞得人的补偿,也将返还该宗地中三旧改造地的拿地费用。

原因

惠州土地供应日趋减少

尤其是金山湖、大江北片区

解析:纵观惠州城区房地产开发的方向,基本上是遵循了江北、南部新城、金山湖、水口板块的先后顺序。从2006年之后,惠州进入房地产市场的快节奏开发时代,上述片区的新增土地以及新出让的地块远远赶不上新项目开发的速度,中心城区的土地供应日趋紧张已经是不争的事实,未来在江北、麦地中心区新项目将主要是以城市更新或者三旧改造为主。

江北中心区,自东江大桥合生帝景湾对面的金泓地块出让后,无新的地块转让,在江北三环以内近年来,新开发的日升昌天誉、丽日君颐家园项目都是旧改地块,江北三环以内也没有新地块供应入市,未来大江北片区的土地供应的重点将是以火车北站为中心的小金口片区以及沿金龙大道板块。而在水口片区三环以内的地块也基本没有更多的出让指标,三环路另外一侧往东江高新区方向,未来或是土地出让的重点。新规划的自隆生大桥至中信大桥所谓的水口滨江片区,也是未来惠州城区扩容的重要方向之一。

而金山湖片区从2007年隆生进驻之后,开启了大规模开发浪潮,也让金山湖片区的土地迅速火热,但经过10余年的开发之后,土地资源也开始日趋紧张,湖心岛以及周边的地块都已经被各大开发商瓜分,去年至今金山湖片区的土地供应日趋紧张,自2014年隆生以7.74亿元拿下金山湖地块后,2015年至今该区域尚未有任何一宗公开的政府招拍挂土地。

城市规划提速促进部分地块价值被重估

解析:在城市中心地块供应开始日趋紧张的同期,政府的新规划让此前不被关注的三环外、水口、以及下角片区的地块价值被重估。此前三环外的地块类似于隆生高价拿下的水口地块溢价的情况极少出现,类似于下角江南片区此前地块三次流拍的情况都时有发生。

但在今年似乎这一切都发生了改变,莞惠城轨通车后,仲恺和惠州城区连为一体,与此同时,从小金口到江北以及仲恺到江北的物理时间都被缩短至10分钟以内,这种区域之间因为快速轨道交通导致空间距离缩小,以致土地价格升值,在未来将会常态化。深圳地铁14号线对接惠州南站的传闻坐实后,惠阳的地块价值和莞惠轻轨附近地块一样有明显的升值。

在惠州城区三环外以及下角土地能够溢价出让,也明显是城市规划利好趋势,水口隆生大桥至中信大桥之间的滨江地块,规划为未来惠州城市中心扩容的重点区域,在加上所谓的东进战略,水口的三环外的地块价值被重估也是必然之势,下角片区的情况也一样。

开发商在惠州的土地储备相对不足

解析:经过此前数年的开发建设,部分开发商开始重新评估自己土地储备,现阶段在惠州进驻的品牌开发商都放出找地的传闻。确实一方面是惠州市场的向好,另一方面则是企业本身在惠州的土地储备严重不足,而且企业也要解决其在惠州的持续生存发展问题。

比如中信地产此前在没有确定被中海收购之前,曾传出多个区域找地的传闻,一方面是其在惠州城区在凯旋城和水岸城开发完毕后,必须要尽快找到可供开发的新地块,另一方面也惧怕今后惠州地价会有大幅度上涨的可能。

在进驻惠州的品牌房企中,只有富力、合生的地块储备相对丰富,其他如雅居乐、华贸、中洲、星河土地储备都并不能算丰富。雅居乐在惠州除了白鹭湖之外在惠阳仅有一个雅居乐花园项目,而中洲的地块除了天御和中央公园外也并没有其他地块可供开发,星河、华贸等开发商也都有一个项目在发售。土地是房地产开发企业的生命线,此前几年惠州房地产市场相对低迷,部分品牌开发商从利润率等多方面考核,认为惠州拿地尤其是城区拿地不符合集团的相关战略。

部分房企对惠州城市发展信心提振

解析:去年至今,全国十强的房地产品牌恒大和融创都通过收购的方式进驻惠州,前者收购了惠阳的新世界棕榈岛的高尔夫项目进驻惠州,而后者则是通过收购莱蒙国际7个项目的方式进驻惠州。但在进驻惠州后不久,即有坊间传闻表示,恒大已经在大亚湾拿地,而融创也挥舞着现金支票在惠州市场上到处找地,金融街项目在年后成立了专门的土地投资拓展部门,在惠阳、城区、潼湖找地,甚至不排除在新区域做一级开发的运营。

其中最厉害的当属碧桂园,在成立深惠区域公司后,通过合作开发的模式,介入太东、中萃、翡翠山等多个项目的合作开发,而且还在惠阳、深圳拿地,据不完全统计,自去年下半年以来,碧桂园在惠湾片区合作并购项目的投入将会超过130亿元,获得超过十个项目,拥有总建筑面积达到1300万平方米的开发总体量,也是对惠州邻深区域的认可。

未经证实的消息称,近期的惠州土地市场的活跃程度明显大幅度提升,多个品牌地产公司派出专门的投资拓展人员,和提供各类信息的地块中介机构进行接洽,从另一个层面上也是对惠州城区发展信心的体验。

深圳客入场惠州楼市今年量价齐升

解析:在上述条件之外,更多业界观察人士指出,惠州近期土地市场极度活跃的更重要原因,则是深圳客的到来让惠州楼市迎来了历史最好时刻。年初从3月至今,受深圳楼市暴涨影响,邻深片区一片飘红,月度房价的上涨幅度超过10%,在惠湾片区全线暴涨的同期,这种楼市涨价的阶段传导效益从惠湾片区开始向城区转移,仲恺片区首先在这一波深圳客的回流大潮中收益,截至6月份,仲恺片区的大部分楼盘的涨价幅度在2000元/平方米左右,楼市的大趋势显然给了开发商再度审视惠州市场的机会。

虽然近期受深圳地产3·25政策影响,惠湾片区、惠州城区深圳客明显减少,但不争的事实依然是,成交量的下滑并没有停止成交均价攀升的步伐,惠州楼市多年的价格洼地情况,开始慢慢地拉升,大亚湾西区均价突破12000元/平方米,如果深圳楼市继续暴涨下去的话,邻深片区的惠阳、大亚湾房价快速上涨的可能性依然存在,楼价的上涨必然导致土地价格的快速上升。

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