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2017年楼市新常态:质量型增长的白银时代

房地产门户-房博士 |2017年05月31日 09:47:22|来源:时代周报
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[提要] 2016年9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政,紧随其后,天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市均密集表态,先后出台限购限贷等调控措施。同年10月8日上海和南昌加入调控阵营,短短9天时间,全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

你方唱罢我登场。在内地房地产市场显露非理性增长的趋势时,部分地方政府不得不接连制定限购限贷政策,以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

2016年9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政,紧随其后,天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市均密集表态,先后出台限购限贷等调控措施。同年10月8日上海和南昌加入调控阵营,短短9天时间,全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

时间不紧不慢步入2017年,楼市调控仍在加码。截至2017年3月底,北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。杭州、南京、郑州、成都等二线城市则相继加码限购力度,将非户籍人口购房门槛均提高至2年,长沙、青岛、石家庄依次重启限购,外地人限购一套,同时提高购房首付比。

不止如此,与此前楼市调控多集中在一二线城市不同,部分一线周边县市及省内热点城市也陆续加入调控阵营。河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购,浙江嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度,广东佛山、中山在限购力度上均有不同程度加码。

“限购+限贷”组合拳下,楼市何去何从?房企又将以何种姿态应对楼市调整?

“房子不是用来炒的”

不同于以往楼市调控“一刀切”,“因城施策”实现差异化调控,也是“新常态”下政府为抑制楼市过高过热增长采取的“新举措”。

2017年3月5日,第十二届全国人大代表大会第五次会议召开,李克强总理作政府工作报告时指出,2017年要因城施策去库存,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

分城施策背后,是一二线城市“高房价”与三四线城市“高库存”之间的矛盾愈发明显。

报告中指出,一二线热点城市房价过快上涨本质还是土地供应不足,下一步各城市仍需加大土地供应力度,提前释放未来的部分供地指标,进一步提升土地供应规模。同时报告要求各城市要加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。研报预测,热点城市调控政策愈加严苛,部分热点城市或将加码限购;现有调控城市将进一步扩容。

针对三四线城市,李克强总理在政府工作报告中提到, 目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。

“针对化解房地产市场高库存风险,各省市均提出了明确的目标。海南省计划2017年将商品住宅库存去化周期控制在18个月以内,山西省2017年商品房去化周期控制在10个月左右。”某机构预测,去库存将是2017年房地产市场的重要主题,三四线城市房地产政策层面仍将延续宽松走向,刺激性政策应加紧落地执行,以便更快、更好地实现三四线城市库存去化。

各类调控举措背后,其目的是要坚持住房的居住属性。“房子是用来住的,不是用来炒的。”早在2016年年底召开的中央经济工作会议中就曾明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。

融资收紧的机遇与挑战

只有当大潮退去的时候,才能知道谁在裸泳。

2017年3月2日,国务院新闻办公室召开银监会专场新闻发布会,在提及2016年全国一二线城市上涨过快及对房地产市场的贷款情况时,中国银行业监督管理委员会主席郭树清表示,银行贷款大概1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,金融风险里面,房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险。为此,郭树清专门指出,在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。

不只是银行放贷收紧。实际上,自2016年10月份地产调控以来,房地产企业融资就已经被戴上“紧箍咒”。时代周报记者获悉,除银行贷款、公司债(公募+私募)等主要融资渠道外,地产企业股权融资、发行 ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。

2016年10月开始,上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛,规范房企发行公司债行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

2017年2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。根据此前信托业协会数据显示,2016年4季度末,资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元,占比为8.19%。

2017年2月17日,证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订。其中上市公司融资后18个月内不能启动再融资,次新股再融资将受限。此外,融资额度也不能超过上次发行股份的20%。

种种迹象给出了一个清晰的信号,即监管部门正在收紧融资规模,多渠道收紧房企的“杠杆”。

新城控股副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。

谨防规模增长后遗症

谈及融资政策收紧对房企的影响,新城控股董事长王振华认为,这对大型房企的影响并不大,反而会加快行业整合,同时也是机会。

专家告诉时代周报记者,融资渠道收紧后,对于房企来说,势必需要加快销售,因为相对来说,销售依然是房企快速回笼资金的一个很重要体现。不排除今年部分房企通过并购的方式,实现企业规模的扩大,这样也能够降低相应的投资成本和企业经营成本。

2017年3月22日,中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行。报告显示,2016年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%,销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。此外,500强房企全年商品房销售面积总额达5.2亿平方米,同比增长31.6%,销售金额创下6.3万亿元的新高,同比增长40.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为33.05%和53.35%,分别较上年提升6.33和7.51个百分点。

中国房地产TOP10研究组研报指出,2016年百强企业凭借准确的市场研判、契合主流的市场布局与产品架构,实现销售规模加速提升,市场份额突破四成。同时,大型百强企业规模效应凸显,盈利能力加速分化,行业资源加速向更大规模的企业集聚,“强者恒强、快者愈快”的定律在行业发展中的主导作用更加显著。

研报同时提醒称,部分热点市场布局过于集中的百强企业,若依存度过高的城市需求透支将对其未来销售造成不利影响;部分短期债务集中的高杠杆企业,若集中偿付压力与销售回款压力共存将潜藏财务风险隐患。因此织密扎牢财务安全的保障网,是部分百强企业面临的重要任务。

不过可以肯定的是,中国房地产市场进入白银时代,有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长,成为越来越多房企追逐的目标。

越秀地产董事长张招兴则对时代周报记者表示,现在行业集中度越来越高,不进则退,但要把规模定到1000亿元,甚至2000亿元并不现实,“公司追求的是有质量的增长”。